Edward Kosakowski, biegły rewident, doradca podatkowy, prezes Kancelarii Księgowo-Audytorskiej Buchalteria w Białymstoku: Wielu przedsiębiorców w ramach prowadzonej działalności gospodarczej uzyskuje przychody z najmu (dzierżawy) składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, objętych ewidencją środków trwałych.

Jak pokazuje doświadczenie, częstym problemem wpływającym na poprawność rozliczeń z fiskusem podatku dochodowego, jest właściwe ustalenie daty uzyskanego z tego tytułu przychodu podatkowego.

Po pierwsze – przychody te kwalifikuje się do przychodów z działalności gospodarczej, a nie najmu, gdyż źródłem tym obejmuje się tylko taki najem, który nie stanowi działalności gospodarczej (potwierdza to także wyrok WSA w Rzeszowie z 28.10.2008 r., sygn. I SA/Rz 586/08) i ustala się jako przychody należne, choćby należny czynsz nie został jeszcze opłacony.

Zobacz: Ekspert radzi: Moment zarachowania w koszty wstępnej opłaty leasingowej

Po drugie – datę uzyskania przychodu z tytułu najmu określa się tak, jak w przypadku wszystkich innych tzw. usług ciągłych, tj. zgodnie z art. 12 ust. 3c ustawy o CIT lub art. 14 ust. 1e ustawy o PIT.

Oznacza to, że jeżeli strony ustalą w umowie, iż usługi te będą rozliczane okresowo (np. miesięcznie, kwartalnie), to za datę powstania przychodu podatkowego uznaje się ostatni dzień okresu rozliczeń przyjętego przez strony w umowie, bez względu na dzień dokonania zapłaty przez najemcę.

Zobacz: Prawo: Kontrowersje związane z opodatkowaniem VAT wydatków na reklamę

Jeżeli w umowie okres rozliczeń nie został ustalony, datą powstania przychodu jest dzień okresu rozliczeniowego podany w fakturze wystawionej przez właściciela nieruchomości lub rzeczy, przy czym przychód podatkowy z tytułu tych usług nie może powstawać rzadziej niż raz w roku (w naszej ocenie – co wynika z literalnego brzmienia tych przepisów – rozliczenie czynszu nie następuje na koniec roku podatkowego, lecz po okresie nie dłuższym niż 12 miesięcy).

Jeżeli zatem zawarte umowy najmu (dzierżawy) precyzyjnie i wyraźnie określają okresy rozliczeniowe (są one wyłącznie zależne od woli stron), to za datę powstania przychodu podatkowego uznaje się zawsze ostatni dzień przyjętego przez strony okresu rozliczeniowego; o dacie powstania przychodu nie decyduje tu – tak jak przy przychodach ze sprzedaży towarów i usług – ani data wystawienia faktury, ani też termin płatności.

Gdyby jednak ustalony w umowie okres rozliczeniowy przekraczał jeden rok, wówczas przychód z najmu powinien zostać podzielony na poszczególne lata podatkowe (należność za usługę dzieli się w proporcji do liczby miesięcy na przychód przypadający na dany i przyszły rok podatkowy).