Coraz łatwiej o środki na zakup mieszkania. Ile pożyczy singiel, a ile trzyosobowa rodzina? „Odbudowa zdolności to zasługa trzech czynników"

Ponad 611 tys. złotych – na zakup mieszkania może przeciętnie pożyczyć trzyosobowa rodzina dysponująca dwiema średnimi krajowymi – wynika z kwietniowej ankiety przeprowadzonej przez HRE Investment Trust. Jednocześnie podkreślono, że już w tych wynikach było widać wrześniowe cięcia stóp procentowych. Efekt?

– Banki są skłonne pożyczyć teraz o ponad 5 proc. więcej niż miesiąc temu. Przypomnijmy, że zdolność kredytowa naszej przykładowej rodziny zaczęła poprawiać się już ponad rok temu (po osiągnięciu minimum w lipcu 2022 roku). W międzyczasie wzrosła już o 54 – zauważa Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust.

Ekspert przypomina, że wspomniana, przykładowa rodzina przed podwyżkami stóp procentowych mogła na zakup mieszkania pożyczyć około 700 tys. zł. Taka zdolność kredytowa pod koniec 2021 roku oznaczała łatwy dostęp do „hipotek”. Dziś jesteśmy coraz bliżej osiągnięcia tego poziomu, choć trzeba mieć świadomość, że w międzyczasie w górę poszły też pensje i ceny mieszkań.

– To znaczy, że nawet jeśli nasza przykładowa rodzina znowu będzie mogła pożyczyć na zakup mieszkania 700 tys. zł., to nie będzie miała takich możliwości nabywczych jakie miała w 2021 roku – zaznacza. – Mówimy tu jednak o przeciętnej zdolności kredytowej, a konkretnie o medianie – dodaje.

Jak wyjaśnia, oznacza to, że w połowie instytucji moglibyśmy pożyczyć na zakup mieszkania więcej, a w połowie mniej. W efekcie część instytucji, skłonna byłyby takiej familii pożyczyć około 700, a nawet ponad 700 tys. zł. – Po taki dług należałoby udać się do Aliora, Pekao, Velobanku czy Millennium – podaje Turek i zwraca uwagę na banki oferujące mniejszą zdolność kredytową, bo na przykład w zamian za stawianie wyższych wymagań mogą być skłonne zaproponować tańszy kredyt lub na przykład szybszy proces udzielania kredytu.

Turek wskazuje, że obserwowana od ponad roku dynamiczna odbudowa zdolności kredytowej to przede wszystkim zasługa 3 głównych czynników. – Ważne były tu zalecenia wydane przez KNF. Te z lutego br. pozwalają bankom bardziej liberalnie podchodzić do badania zdolności kredytowej. Na łatwiejszy dostęp do hipotek działa też dobra sytuacja na rynku pracy (niskie bezrobocie i rosnące płace) – wymienia.

Jak ostatni powód wskazuje wrześniową decyzję RPP ws. stóp procentowych. – Po sporej obniżce stóp we wrześniu, obniżeniu uległo też oprocentowanie kredytów. Efekt jest taki, że im tańszy kredyt, tym wyższa powinna być zdolność kredytowa – tłumaczy.

– Prawdziwymi pączkami w maśle są jednak Ci, którzy mogą skorzystać z rządowego programu tanich kredytów dla osób kupujących pierwsze mieszkanie („Bezpieczny Kredyt 2%”) – podkreśla ekspert. Rata preferencyjnego długu jest przecież znacznie niższa niż w standardowej „hipotece”. – Wszystko dlatego, że dzięki budżetowym dopłatom oprocentowanie jest nawet 3-4 razy niższe niż standardowe. W efekcie, ubiegając się o kredyt z dopłatą, wystarczy znacznie niższy dochód niż przy zwykłym długu – wyjaśnia.

– Przykład? Spytaliśmy banki o to jakim dochodem musiałby się pochwalić singiel, który mieszkając w mieście wojewódzkim, chciałby zaciągnąć 30-letni kredyt na kwotę 500 tys. zł. Efekt? Przebadane instytucje zadeklarowały, że pół miliona taniego kredytu są w stanie udzielić singlowi z dochodem na poziomie nawet od około 5 do 7 tys. zł netto – podaje.

Turek przywołuje dane GUS dotyczące przeciętnego wynagrodzenia brutto w przedsiębiorstwach, które oscylowały na poziomie 7485,12 zł, co daje około 5,4 tys. zł netto. – Oczywiście średnia płaca w przedsiębiorstwach jest nieosiągalna dla większości rodaków, ale nie zmienia to faktu, że kredyty hipoteczne zwykły być domeną osób zamożniejszych. Teraz dzięki „Bezpiecznemu Kredytowi 2%” można również kupić mieszkanie na kredyt mając bardziej przystępne zarobki –wyjaśnia.

Jeszcze ciekawiej wygląda sytuacja w przypadku rodziny trzyosobowej, w której oboje rodzice pracują. – Gdyby taka familia chciała na 30 lat pożyczyć kwotę 600 tys. zł, to banki wymagałaby od nich dochodu netto na łącznym poziomie od około 8 do 10 tys. zł i to przeważnie niezależnie od tego czy rodzina miała 20 proc. wkładu własnego czy chciała go w maksymalnym stopniu zastąpić gwarancją udzielaną przez BGK w ramach tzw. „kredytu bez wkładu własnego” – podkreśla.

Korzystną zmianą na rynku preferencyjnych hipotek we wrześniu jest też dołączenie do grona banków współpracujących z BGK dwóch graczy – BOŚ Banku i mBanku. Instytucje te bez wątpienia pomogą szybciej przekształcać tysiące wniosków kredytowych na podpisane umowy.