Deweloper to przecież nie żaden diabeł

Na ostatniej sesji radni uchwalili wszystkie zmiany w planach miejscowych, na których zależało urbanistom. Jedynym wyjątkiem jest plan w rejonie rzeki Białej na odcinku od ronda Lussy do ul. Piastowskiej. Stoi tam budynek dawnej elektrowni, który ma być zaadaptowany na potrzeby Galerii Arsenał.

Zmiana planu dostosuje obecne zapisy do propozycji, jakie dwa lata temu pojawiły się w konkursie architektonicznym na koncepcję tego miejsca. W zwycięskiej pracy jest mowa o stworzeniu przeszklonego parteru czy budowie kładki nad rzeką Białą wraz z zagospodarowaniem nadrzecznych bulwarów. Co prawda konkurs organizowany był w oparciu o obowiązujący plan, ale są drobne zapisy, które należy zmienić - m.in. te dotyczące węzła cieplnego. Chcemy też kupić od PGE pas ziemi o szerokości 6 metrów wzdłuż rzeki Białej. Zamierzamy stworzyć tam dojazd do elektrowni oraz fragment bulwaru. Teraz jest wąski - o szerokości 3 metry - przesmyk, który nie spełnia wymagań drogi pożarowej, która ma mieć 5,5 metra. Natomiast w obowiązującym planie jest to teren przeznaczony m.in. na usługi przemysłowe.

To nie elektrownia i jej otoczenie, ale budynek przy ul. Świętojańskiej 12 stał się kością niezgody. Z ponad 18 metrów ma być podniesiony do 22.

Analizy mówią, że dobudowanie jednego piętra nie zaburzy ładu przestrzennego, a jedynie wyrówna pierzeję ulicy Świętojańskiej. W trakcie przygotowywania planu nie wniesiono uwag dotyczących wysokości budynków.

Mariusz Nahajewski (radny PiS) przekonuje jednak, że 22 metry to więcej niż ma pobliski budynek sądu apelacyjnego przy Mickiewicza 5.

Sąd zlokalizowany jest w znacznej odległości od budynku przy ul. Świętojańskiej 12. Nie był więc brany pod uwagę w analizie. Dla porównania, po drugiej stronie ulicy stoi urząd skarbowy, który ma ponad 32 metry wysokości.

Radni opozycyjni deklarują, że przyjęliby zapisy dotyczące starej elektrowni. Może więc należałoby rozdzielić te sprawy i przygotować dwie zmiany w planie miejscowym?

Jeśli radni występują z takim postulatem, to znaczy że przez te lata od kiedy sprawują swoje mandaty nie nauczyli się niczego o zagospodarowaniu przestrzennym. Przy zmianach planów trzeba brać pod uwagę cały obszar urbanistyczny, a nie jakiś pojedynczy budynek. Wszystko jest bowiem ze sobą powiązane. Działanie radnych jest typowo destrukcyjne.

Z podobną sytuacją mieliśmy do czynienia kilka miesięcy temu, przy okazji zmiany studium zagospodarowania przestrzennego. Radni mieli do zatwierdzenia zapis, dzięki któremu do budującego się na Dojlidach domu spokojnej starości zostałby stworzony dogodny dojazd. I choć wszyscy się na to zgadzali, zmiany w studium nie zostały zatwierdzone, bo radnym opozycyjnym nie spodobało się to, że urbaniści chcieli przy okazji przeforsować zapis dotyczący wprowadzenia usług na części terenu wokół lotniska na Krywlanach. Finał był taki, że zapisy o terenach wokół domu spokojnej starości przeszły, ale tylko po tym, jak urbaniści oddzielili je od tych dotyczących okolic Krywlan.

Nieuchwalony projekt zmiany studium dotyczył kilku rejonów miasta niepowiązanych ze sobą, stąd było możliwe wydzielenie jednej ze zmian do odrębnej uchwały. Zmiana dotyczyła bowiem nie planu, a studium. A wiadomo, że studium obejmuje swym zakresem całe miasto, a nie jakiś jego fragment. Nie mówimy więc o jednolitym obszarze, tak jak w przypadku rejonu rzeki Białej.

Taki argument nie trafia jednak do wszystkich. W kuluarach mówi się, że władze miasta robią cwanie. Szczytny cel - w tym przypadku zmiany wokół elektrowni - łączą z czymś co może być dyskusyjne - czyli podwyższeniem budynku przy Świętojańskiej 12. Jeśli ktoś zgadza się na pierwsze, nie ma możliwości jednocześnie głosować przeciw drugiemu.

Czy radni nie są władzami miasta? Jeśli uważają, że robimy coś cwanie, to niech powiedzą to oficjalnie z mównicy. To zwykłe pomówienie.

Jako przykład tej "cwaności" podają sprawę terenu dawnej fabryki Pasmanta. Władze miasta miały jakoby forsować wprowadzenie nowego planu, bo tak chciał właściciel terenu, który widziałby tu osiedle bloków.

To nieprawda. Przede wszystkim, trzeba zwrócić uwagę, że projekt uchwały dotyczył obszaru o wiele większego niż tylko okolice dawnej Pasmanty. Wiązał się też ze zmianami, jakie zaszły już w tej części miasta. Chodzi m.in. o osiedle Tytoniówka, które powstało na terenie pofabrycznym. Wydaje się, że ten sposób zagospodarowania terenu - czyli zamiana hal fabrycznych na lofty - jest przez społeczeństwo akceptowany. Stąd też postanowiliśmy, że powinno się wprowadzić taką możliwość również na terenie dawnej Pasmanty. Tym bardziej, że wygląd tego miejsca jest tragiczny. Istniejący plan nie daje możliwości prawidłowego zagospodarowania terenu. Pojawiły się oczywiście głosy, że jest to obszar cenny, jeżeli chodzi o zabytki. Trzeba jednak wiedzieć, że to właśnie plan miejscowy daje prawdziwą ochroną. Dziś jest tam kilka obiektów widniejących w ewidencji zabytków. To żadna ochrona. Wystarczy przedstawić stosowną ekspertyzę i można obiekt zburzyć. Większą ochroną jest wpis do rejestru zabytków, ale też można doprowadzić budynek do takiego stanu, że minister kultury - oczywiście w oparciu o dostarczoną przez właściciela ekspertyzę - uzna, że obiekt ma tak zły stan techniczny, że należy go z tego rejestru wykreślić. Poza tym, nie rozumiem takiej postawy, że właściciel terenu nie ma nic do powiedzenia. To przecież jego własność. Ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym nakazuje brać pod uwagę również zdanie właścicieli i ich potrzeby. Bez tego żaden plan nigdy nie zostanie zrealizowany, bo zapisy będą martwe. Możemy wszędzie - a najlepiej na działkach należących do radnych opozycyjnych - wpisać tereny przeznaczone na parki kulturowe, ale co z tego, jeśli nikt tych zapisów nie będzie chciał realizować.

Na patrzenie na gospodarkę przestrzenną mają też wpływ odczucia społeczne. Wielu ludzi uważa , że wszystko odbywa się według jakiegoś czarnego scenariusza. Deweloper dzwoni więc do prezydenta lub innego wysokiego urzędnika i mówi: Słuchaj, chcę tu i tu zbudować bloki. Tyle, że zabrania tego plan miejscowy. Proszę, zrób coś z tym.

Przez trzy lata, odkąd nadzoruję departament urbanistyki, nie spotkałem się z żadnymi tego typu naciskami. Deweloper to przecież nie żaden diabeł. To właściciel terenu, który buduje mieszkania dla białostoczan. Żaden deweloper nie będzie jednak inwestował pieniędzy w coś, czego potem nie sprzeda. Jeżeli zebrałaby się grupa ludzi i powiedziała, że każdy z nich zapłaci po 10 tys. zł za metr kwadratowy mieszkania w niskim, stylowym bloku otoczonym zielenią, to gwarantuję, że znalazłby się deweloper, który takie mieszkania by im zbudował. Tyle, że nikt będzie przecież płacił takich pieniędzy za mieszkanie, a my nie będziemy tworzyć planów, których realizacje jest utopią. Często zresztą plany powstają właśnie po to, by ograniczyć zakusy deweloperów co do tworzenia chaotycznej zabudowy. Jeśli na danym terenie nie ma planu miejscowego, inwestor może do nas wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. A wtedy już mamy związane ręce. Nie możemy wyznaczyć dróg oraz nakazać np., by część terenu była zarezerwowana pod zieleń czy boisko. Bez planów miejscowych będą powstawały takie osiedla jak w rejonie Zachodniej i Pogodnej. Panuje tam taki chaos, że człowiek zastanawia się dlaczego dany blok ma taki, a nie inny adres. Dobrym przykładem jest też teren obok hotelu Gromada. Znalazł się tam inwestor, który chce zbudować osiedle. Prezydent wystąpił więc z inicjatywą stworzenia tam planu miejscowego. Obszar jest typowo przemysłowo-usługowy. Trzeba więc rozważyć, czy osiedle jest w tym przypadku trafionym pomysłem. Obok ma biec obwodnica zachodnia, więc ewentualni mieszkańcy będą mieli problem z hałasem. Kolejna sprawa to dostęp do edukacji. Najbliższa szkoła jest na Bacieczkach, po drugiej stronie lasu.